Залоговая квартира: можно ли ее продать?

По данным Банка России, средний срок ипотечного кредита по итогам 2023 года составил 24,1 года. За такой длительный период в жизни заемщика могут произойти ситуации, когда нужно будет продать квартиру. Например, переезд в другой город или расширение площади в связи с рождением детей. Причины могут быть разные, но не стоит забывать, что хоть фактически жилье и принадлежит вам, до полного погашения долга оно находится в залоге у банка.

Но это не означает, что продать такую квартиру невозможно. Какие варианты могут быть, рассказываем в статье.

1. Продавец погашает долг сам

Накопить крупную сумму затруднительно, а если сумма оставшегося долга, например, 500 000 рублей, то можно оформить потребительский кредит, который будет погашен после получения денег от покупателя. В таком случае обременение с квартиры будет снято до продажи, что значительно облегчит процесс купли-продажи.

2. Погашение задолженности средствами покупателя

Если не получается самостоятельно внести долг, то можно использовать деньги покупателя. В этом случае оформить передачу денег можно как частичный взнос за квартиру. Важно, чтобы в договоре купли-продажи было прописано обязательство продавца внести последний платеж по ипотеке в установленный срок и обеспечить снятие обременения с квартиры. Остаток суммы продавец получает после регистрации прав собственности на нового владельца.

3. Покупка жилья с переходом кредитных обязательств

Если остаток по кредитному договору большой, а у покупателя нет полной суммы, то можно рассмотреть вариант с оформлением сделки купли-продажи с переходом кредитных обязательств. Если банк признает покупателя платежеспособным клиентом, то продавцу выплачивается сумм в размере разницы между стоимостью жилья и долгом по ипотеке. При этом обременение также продолжает действовать до полного погашения долга.

4. Покупатель оформляет кредит в банке продавца

Покупатель оформляет в банке продавца ипотеку на покупку залоговой квартиры. В день сделки купли-продажи покупатель направляет свои собственные средства и при необходимости часть кредита на погашение ипотеки продавца. Оставшуюся часть кредитных средств банк переводит деньги на аккредитив. После регистрации права собственности продавцу перечисляют оставшиеся деньги.

5. Рефинансирование ипотеки в банке покупателя

Продавец обращается в банк покупателя и рефинансирует свою ипотеку. То есть банк выдает кредит продавцу на рефинансирование ипотеки и кредит покупателю на покупку квартиры. Продавец гасит долг в своем банке. В день сделки купли-продажи банк переводит деньги на аккредитив. После регистрации права собственности продавцу перечисляют деньги с продажи квартиры, и он может сразу погасить кредит, который брал для рефинансирования.

Какой именно сценарий будет выбран, зависит от банка, в котором оформлена ипотека. Прежде чем самостоятельно принимать решения, искать покупателя, обратитесь за консультацией к вашему кредитному специалисту, чтобы обсудить все детали. Как и писали в начале статьи, фактически квартира ваша, но находится в залоге у банка, а это значит что вы можете делать в ней ремонт, но продавать без согласия банка нельзя.